Hoteli Morje Piran

Lokacijski načrt Hoteli Morje za območje planskih celot TS 5/7 in del T 5/8, S 5/10
– v nadaljevanju LN, določen s tem programom, pogojuje dinamika celovitega
razvoja v občini s posebnim povdarkom na razvoju turističnega gospodarstva in z
njim povezane potrebe po večjem standardu na področju turistične in javne
infrastrukture, servisnih dejavnosti in kakovosti bivalnega okolja.
Občina Piran je izrazito turistično usmerjena. Kot podlago za izboljšanja
kakovosti, pospeševanja razvoja in konkurenčnosti turistične ponudbe je Občinski
svet Občine Piran dne 26. 9. 2002 sprejel strateški program “RAZVOJ TURIZMA
V OBČINI PIRAN”. Občina Piran je dne 28. 11. 2002 tudi sprejela proglas “PIRAN
– TURISTIČNA OBČINA” s katerim je sprejela turizem kot svojo osrednjo
prioritetno dejavnost.
1
Na podlagi sprejete usmeritve in strategije bo Občina Piran usklajevala občinske
razvojne politike, prostorske rešitve in ekonomske ukrepe za razvoj spremljajočih
dejavnosti ter celovitega kakovostnega urejanja prostora, ki je temeljnega pomena za
kakovosten razvoj turizma.
Prostorska in programska opredelitev razvoja turizma je pripravljena za 24
prostorskih enot.
Znotraj teh enot so zajete tudi načrtovalske investicije v širitev in zaokroževanje
obstoječih temeljnih produktivnih področij, opredeljenih v strategiji slovenskega
turizma 2002 – 2006.
Prostorske možnosti in pogoji za postopno realizacijo navedenih strategij turističnega
razvoja na državni in občinski ravni so deloma že preverjene in opredeljene v
veljavnem planu, deloma pa so potrebne (podrobnejše) preveritve z izdelavo novih
strokovnih podlag ter soočanja možnih novih rešitev z učinki na bivalne pogoje,
okolje in druge razvojne dejavnike.
Nova razvojna strategija turizma pogojuje ne samo pripravo potrebnih strokovnih
podlag za pripravo prostorskih aktov za konkretne investicijske pobude, temveč tudi
celovito soočanje izhodišč na katerih temelji veljavni plan z novimi razvojnimi pogoji
in potrebami.
Ponovno je treba ovrednotiti razvojne potenciale prostora in uskladiti novo nastale
interese v prostoru z namenom ohraniti vrednote in izboljšati življensko okolje.
V tem okviru se bodo pripravile tudi potrebne strokovne podlage za posamezne
prostorske ureditve, ki v postopku priprave veljavnega plana niso bile v zadostni meri
programsko opredeljene ali niso bili usklajeni interesi v prostoru.
1.2. Razlogi za pripravo LN
Namen občine Piran je omogočiti turističnemu gospodarstvu razvoj in povečanje
zaslužkov, ki jih prinaša turizem. V ta namen je potrebno v prostoru proučiti danosti
območij, ki imajo visoke prostorske kvalitete saj se neposredno dotikajo krajinskega
parka in omogočiti realizacijo prostorskih dokumentov, ki bodo omogočili umestitev
dejavnosti, ki bodo pripomogle k višjemu nivoju turistične ponudbe. Občina bo zaradi
tega zanimivejša kot turistična destinacija.
Občina Piran je turistična Občina. Turizem predstavlja njeno poglavitno gospodarsko
dejavnost. Več kot polovica prihodka občine predstavlja dohodek iz turistične
dejavnosti. V turizmu je zaposlenih polovica prebivalcev občine. Občina Piran je ena
vodilnih občin v Sloveniji na področju turistične dejavnosti, zato to želi in namerava
ostati tudi v prihodnje.
Občina Piran je na razpis za sofinanciranje priprave prostorske dokumentacije za
nadaljnji razvoj turizma, ki ga je v februarju 2003 razpisalo Ministrstvo za
gospodarstvo, prijavila devet projektov in z vsemi devetimi tudi uspela. S tem se ji
omogoča, da pripravi ustrezno prostorsko dokumentacijo s katero bo opredelila
možnost nadaljnjega razvoja temeljne gospodarske dejavnosti na svojem območju.
Ti projekti so: LN Piranska vrata, LN Park Cvetja (območje vrtnarije), LN Hoteli Morje,
LN Hoteli Palace, LN Center Portoroža, LN Marina Portorož, LN Seča – polotok, LN
Letališče Portorož in LN Golf igrišče v Sečovljah.
1.3. Pravna podlaga za pripravo prostroskega akta
2
LN Hoteli Morje, mora biti izdelan v skladu z:
• Zakonom o urejanju prostora (Ur. l. RS št.110/02, 8/03 – v nadaljevanju Zurep-1),
• Pravilnikom o podrobnejši vsebini,obliki in načinu priprave lokacijskih načrtov ter
vrstah njihovih strokovnih podlag ( Ur. ob. št. v nadaljevanju Pravilnik )
• Pravilnikom o pripravi prostorskih sestavin dolgoročnih in srednjeročnih družbenih
planov občin v digitalni obliki ( Ur. l. RS št. 20/03 )
Območje se do sprejetja LN ureja na podlagi Prostorskih ureditvenih pogojev za
turistično stanovanjsko območje Riviera – hotel Slovenija v Portorožu (pl.c. T 5/7),
Uradne objave št. 42/89, 45/97, 4/99 in Prostorskih ureditvenih pogojev za območje
planskih celot Strunjan (1), Fiesa – Pacug (2), Piran (3), Razgled – Moštra – Piranska
vrata (4), Portorož (5), Lucija (7), Seča (8), Sečoveljske soline (10), Dragonja (12), M
ST/1 in M SE/2 v Občini Piran (Uradne objave št. 25/93, 14/97, 19/99, 23/00).
S tem programom se določi vsebina in obseg nalog ter postopek priprave in
sprejemanja LN Hoteli Morje. Program določa tudi organe in organizacije, ki
sodelujejo pri izdelavi, pripravi in sprejemanju dokumentov, njihove naloge in
obveznosti, način pridobitve strokovnih rešitev, okvirni terminski plan za posamezne
faze njihove priprave ter način pridobitve finančnih sredstev za izvedbo vseh
aktivnosti.
2. PREDMET IN PROGRAMSKA IZHODIŠČA ZA PRIPRAVO LN
V razvojni strategiji turizma na območju piranske občine se predvideva zmerno
povečanje števila ležišč ob kvalitetni prenovi objektov in temeljiti dopolnitvi sodobne
turistične infrastrukture.
Glede na pomen turističnega gospodarstva je treba v novih pogojih gospodarjenja
pozorno ponovno presoditi rezultate novejših študij ter jih soočiti z novimi
usmeritvami občine s poudarkom na izboljšanju kvalitete in oblikovanju dopolnilne
ponudbe.
Potreba po dodatnih kapacitetah in spremljajočih dejavnostih na obravnavanem
aktivnem priobalnem območju , je bila izkazana s strani turističnega gospodarstva,
pobud posameznikov in Občine Piran.
2.1. Portoroška riviera
Poseben poudarek želi Občina Piran usmeriti na tako imenovano PORTOROŠKO
RIVIERO, ki se razteza od Hotelov Bernardin v Portorožu do Marine v Luciji. To je
območje v katerem so skoncentrirane hotelske kapacitete in najpomembnejša
turisrična infrastruktura.
Hotelski objekti so bili zgrajeni v 70 letih v smislu takratnih vzorov sredozemskih
rivier, s strnjeno pozidavo hotelskih objektov tik ob obali in z bogato opremljeno
promenadno cesto ob obali. Parkirne površine so bile zanemarljive, saj je pretežni del
tujih turistov prihajal v Portorož organizirano, s turističnimi agencijami, z avtobusi,
med tem, ko so bili individualni gosti z lastnimi vozili še redki. V centru Portoroža sta
stala dva preprostejša hotela, ki sta bila kasneje porušena in na njunem mestu je
ostala praznina, za njima pa še neurejen prostor vse do Avditorija Portorož. Zaradi
nesrečnih okoliščin v zvezi z prenovo starega hotela Palace, ki je bil nekoč simbol
Portoroža, je ostala le še žalostna podoba, ki spominja na boljše čase, ko je Hotel
Palace predstavljal simbol Portoroža in takrat uglednega portoroškega turizma.
Odprta plaža pred hotelom, ki je bila umetno nasuta z drobnim peskom je bila
postopoma pozidana z plažnimi objekti, ki danes prekinjajo kontinuiteto odprtega
obalnega prostora. Tudi bogata vrtnarija, ki je nekoč oskrbovala portoroške hotela in
njihove nasade ter parke z bogatim cvetjem je propadla in je danes praktično
zapuščena in zanemarjena. Nekdanja lokacija prvih term v Portorožu, ki se je
nahajala za skladišči soli, ni več zaznavna.
V preteklih letih so se posamezni hoteli več ali manj prenavljali v določenem obsegu,
vendar večjih temeljitih sprememb ta prostor ni doživel.
Bilo je več poizkusov, da bi se izdelale urbanistične zasnove nove podobe
PORTOROŠKE RIVIERE. Izveden je bil natečaj za center Portoroža na podlagi
katerega je bil do faze javne razgrnitve izdelan še zazidalni načrt. V letu 2002 je bila
na isto temo izvedena še urbanistična delavnica. Izdelanih je bila vrsta posameznih
zazidalnih in ureditvenih načrtov za posamezne hotelske hiše.
S prestrukturiranjem turističnega gospodarstva in s spremembo lastništva ter z
izredno močno konkurenco v sosednjih deželah se je ugotovilo, da turistično
gospodarstvo potrebuje nov zagon, nov izziv in oblikovanje novega turističnega
produkta, ki bi ga lahko poimenovali »PORTOROŠKA RIVIERA« s svojo blagovno
znamko, ki bo dobro razpoznavna in konkurenčna v mednarodni ponudbi.
Ob ugotavljanju pomankljivosti danes veljavne urbanistične dokumentacije, ki je
temeljila na drugačnih usmeritvah za razvoj turistične dejavnosti kot jih zaznavamo
danes, je nujno potrebno zagotoviti novo urbanistično zasnovo tega prostora, da bo
turistično gospodarstvo lahko sledilo najnovejšim razvojnim trendom in to takoj.
Vsako zavlačevanje in odlaganje odločitev pomeni izgubo »priložnosti«.
PORTOROŠKO RIVIERO je potrebno obravnavati v celoti, nato pa se posamezni
elementi lahko izvajajo po fazah. Najpomembnejše pa je, da se skupna turistična
infrastruktura zastavi v celoti in se v posameznih fazah ne izvaja posegov tako, da se
v končni fazi onemogoči realizacijo te skupne poteze, kar se je žal v preteklosti
večkrat dogajalo.
Portoroška riviera obsega: območje parka Cvetja, hotelov Morje, center Portoroža in
območje hotelov Palace.
2.2. Hoteli Morje
Prostorska zaokrožitev kompleksa Hotelov Morje predstavlja programsko dopolnitev
turistične ponudbe in spremljajočih programov kot ureditev obalnega pasu.
2.3. Programska izhodišča
V tem območju niso predvidene bistvene spremembe pač pa le rekonstrukcija in
dopolnitev že obstoječih programov, parkovnih površin in ureditev priobalnega pasu.
• v območju Hotelov Morje in Hotelov Palace je predvidena rekonstrukcija
obstoječih objektov (predelava sob, prenova restavracij in kuhinj, dodatne
povezave med posameznimi hotelskimi objekti, dopolnjevanje ponudbe
kongresnega in zdraviliškega turizma , dopolnjevanje programov s trgovsko
ponudbo in podobno)
• stanovanjske objekte, ki se nahajajo med hoteli se spremeni v rezidenčne
apartmajske vile , ki predstavljajo dopolnilno ponudbo hotelskega kompleksa z
možnostjo dopolnilne gradnje, koder prostor takšno gradnjo dopušča
• v območju obalne črte je možna dopolnitev kopalnih površin v smislu sistemske
ureditve plaže (vprašanje plažnih objektov, vizualni stik pešca z morjem v nivoju
parterja)
• urediti pešpoti – promenado in kolesarsko stezo v smislu celovitega koncepta
• v območju je predvidena obnova infrastrukture
• parkirišča, ki zavzemajo odprte površine se premestijo v podzemne objekte
3. UREDITVENO OBMOČJE LN
Predvideni LN obsega območje obstoječih hotelov Riviera in Slovenija v osrednjem
delu Portoroža. Gre za območje (TS 5/7), za katerega je potrebno v smislu urejanja
in oblikovanja poiskati nove možnosti izrabe površin, ki se nahajajo med
posameznimi objekti obstoječega hotelskega kompleksa, ureditev obalne črte in
kopalnih površin (območje T 5/8), ter ureditev ustrezne infrastrukture.
4. NOSILCI UREJANJA PROSTORA, KI DAJEJO SMERNICE IN MNENJA
TER DRUGI UDELEŽENCI, KI BODO SODELOVALI PRI PRIPRAVI LN
Pipravljalec in naročnik LN je Občina Piran.
Pobudniki izdelave so: Občina Piran, turistično gospodarstvo, Hoteli Morje d.d. in
Hoteli Palace d.d.
Za izdelavo lokacijskega načrta se bo vzporedno vodil še postopek spremembe
občinskega plana. Za tiste posege za katere bo potrebno speljati spremembe
občinskega plana bodo v posebnem postopku pridobljene smernice in mnenja vseh
pristojnih ministrstev.
Za izdelavo lokacijskega načrta pa je potrebno pridobiti smernice in mnenja
naslednjih organov in organizacij:
1. Ministrstvo za zdravstvo, Zdravstveni inšpektorat, Območna enota Koper, Trg
Borlo 4, Koper
2. Ministrstvo za obrambo, Urad za obrambne zadeve, Sektor za civilno obrambo,
Kardeljeva ploščad 25, Ljubljana
3. Ministrstvo za obrambo, Inšpektorat za varstvo pred naravnimi in drugimi
nesrečami, Območna enota Koper, Ferrarska ulica 5 b, Koper
4. Ministrstvo za okolje in prostor, ARSO, Območna pisarna Koper, Pristaniška 12,
Koper,
5. Uprava RS za pomorstvo,Ukmarjev trg 2, Koper
6. Ministrstvo za promet, Direkcija za ceste, izpostava Koper, ulica 15. maja 13,
Koper
7. Zavod RS za varstvo narave, Vojkova ulica 1 a, Ljubljana
8. Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije, Območna enota Piran, trg
bratstva 1, Piran
9. Rižanski vodovod, Koper, Ulica 15. maja 13,Koper
10. Javno podjetje OKOLJE Piran, d.o.o. Fornače 33, Piran
11. Javno podjetje OGREVANJE Piran d.o.o. Fornače 33, Piran
12. Elektro Primorska, Javno podjetje za distribucijo električne energije d.d.
Novagorica, Distribucija Koper, Ulica 15. maja 15, Koper
13. Telekom Slovenije, PE Koper, Kolodvorska 9, Koper
14. Cestno podjetje Koper d.d. , ulica 15. maja 14, Koper
15. Pristojna KS

– V postopek se vključi tudi druge organe, organizacije in skupnosti, če se v okviru
priprave LN ugotovi, da upravljajo ali so odgovorni za posamezno področje.
– V postopek priprave so vključena tudi vse krajevne skupnosti, v katerih se
usklajujejo predlagane vsebine že pred javno razgrnitvijo.
– V postopek izdelave se vključi tudi gospodarske organizacije in druge nosilce
razvoja ki se jih pozove, da posredujejo svoje plane in vizije prostorskega razvoja,
ki imajo posledice in učinke v prostoru.
V okviru priprave strokovnih podlag se analizira tudi vse pobude občanov, organov in
organizacij za izdelavo prostorskega akta, ki so prispele na Urad za okolje in prostor
v času po zadnji spremembi plana ali priprave izdelave LN.
5. SEZNAM POTREBNIH STROKOVNIH PODLAG ZA IZDELAVO LN
Za načrtovane prostorske ureditve se izdelajo naslednje strokovne podlage:
1. smernice in pogoji pristojnih nosilcev urejanja prostora
2. naravne lastnosti prostora (lega območja, geomorfološke značilnosti, vegetacijske
razmere, naravne vrednote, morje in obalni pas)
3. ustvarjene razmere (obstoječa namembnost površin, obstoječa grajena struktura,
komunalna, energetska in cestna infrastruktura in kulturna dediščina)
4. lastništvo (zemjiška knjiga in geodetska uprava)
5. idejne zasnove predvidenih posegov v prostor:
− prenova in dozidava obstoječega stavbnega fonda
− izgradnja nadomestnih stanovanjskih objektov
− rekonstrukcija obstoječih stanovanjskih objektov v turistične objekte
− ureditev podzemnih parkirišč
− ureditev obalnega pasu
− ureditev parkovnih in drugih odprtih javnih površin
6. idejne zasnove prometne in komunalne unfrastrukture
7. idejne zasnove kolesarskih in peš poti
8. strokovne podlage s področja varstva kulturne dediščine
9. strokovne podlage s področja varovanja narave
10.strokovne podlage o vplivih načrtovane prostorske ureditve na okolje
11.Ureditev javnih površin obalnega pasu (URBI – v izdelavi)
Za izdelavo prostorskega načrta se lahko uporabijo strokovne podlage, ki so bile
izdelane za pripravo drugih prostorskih aktov na obravnavanem območju.
Že izdelane strokovne podlage:
• ureditev parkovnih površin (javne pešpoti, parkovne površine – skupna študija –
URBI)
• idejna zasnova prenove hotelov Morje
• idejna zasnova prenove hotelov Palace
• PUP za območje Riviera – Hotel Slovenija
• Idejna zasnova za garažno hišo
• Rešitve iz urbanistične delavnice Portorož 2003 prof. Ravnikar
• Ureditev obale za kopanje
• Idejna zasnova prometne ureditve
• Pogoji za priključitev na komunalno omrežje
• Poročolo o vplivih na okolje
• Študija izpustov v Morje (GGS)
5.1. Usklajevanje in sinteza strokovnih podlag
1. S pregledom in prvo sintezo strokovnih podlag se ugotovijo in opredelijo področja
in območja, kjer je potrebno usklajevanje.
2. Pri sintezi strokovnih podlag in oblikovanju predloga koncepta nadaljnjega razvoja
se ugotovi, katere strokovne podlage so pomanjkljive oz. ali je potrebno za ustrezno
usklajevanje posamezne strokovne podlage dopolniti oz. naročiti nove.
3. Usklajevanja potekajo preko pripravljalca ali za to oblikovanih skupin oz. komisij ali
direktno med posameznimi interesnimi skupinami s koordinatorstvom načrtovalca in
občinske strokovne službe, zadolžene za izdelavo LN.
4. Izdelava strokovnih podlag – kot usklajenega dokumenta je podlaga za izdelavo
osnutka LN.
6. NAČIN PRIDOBITVE STROKOVNIH REŠITEV IN DRUGIH PODLAG LN
V okviru tega programa priprave je kor prva faza določena izdelava strokovnih podlag
in LN, načrtovana za leto 2003 in 2004. Podrobna faznost priprave je prikazana s
terminskim planom.
Za vsako fazo se izbere izdelovalca z javnim razpisom. Faze, katerih obseg
strokovnega dela ne presega zakonsko določene vrednosti naročil male vrednosti, se
izvedejo s povabilom usposobljenih strokovnih inštitucij in izbiro najugodnejšega
ponudnika.
Strokovne podlage je možno deliti na posamezne vsebinske sklope in izbrati
izdelovalca za vsak vsebinski sklop posebej.
Postopek izdelave LN bo stekel po pridobitvi strokovnih podlag.
V postopku priprave LN se pridobijo variante in izdelajo variantne rešitve prostorske
ureditve, ki jih lahko predlagajo pobudnik , načrtovalec ter nosilci urejanja prostora in
drugi udeleženci.
Variantne rešitve se presodijo in medsebojno primerjajo v primerjalni študiji in sicer
tako, da se presodijo in medsebojno primerjajo s funkcionalnega, varstvenega in
ekonomskega vidika ter z vidika njihove sprejemljivosti v lokalnem okolju.
7. NAVEDBA IN NAČIN PRIDOBITVE GEODETSKIH PODLAG

About

Your email will not be published. Name and Email fields are required.